Бизнес
НА СМЕНУ ДОЛЬЩИКАМ
Риски и последствия для игроков рынка
Видео: YouTube
Проблема обманутых дольщиков
По данным Минстроя России в 2017 году было зарегистрировано более 550 000 договоров долевого участия в строительстве (далее - ДДУ). Согласно только официальным данным за прошлый год в Москве и Санкт-Петербурге было зарегистрировано более 5500 обманутых дольщиков, а общая цифра для регионов превышает отметку в 86 тысяч человек.

Долевое строительство представляет собой беспроцентное финансирование застройщика на стадии «котлована». Для регулирования процесса и минимизации рисков в 2005 году был принят 214 ФЗ, суть которого – защитить интересы «дольщиков» и исключить бесконтрольное развитие событий. Одной из основных причин появления «обманутых дольщиков» сегодня является «недострой».

В августе 2017 года 214 ФЗ уже в 14-й раз претерпел ряд значительных изменений, которые в свою очередь призваны обезопасить вклады «неквалифицированных инвесторов» за счет ужесточения требований к застройщикам. Все изменения в законодательстве направлены на переход к альтернативной схеме финансирования строительства и отказу от "бесплатных" средств дольщиков.



УЖЕСТОЧЕНИЕ 214 ФЗ
Один из крупнейших российских застройщиков «ЛенСпецСМУ» заявил, что, если разом применить все новые положения 214 ФЗ – холдинг просто не сможет строить. Директор юридического департамента Виктория Цытрина сообщает, что с 1 июля 2018 года Холдинг уже не сможет работать на рынке долевого строительства.
Напомним, что "ЛенСпец СМУ" работает на рынке более 30 лет.
Отказ от долевого строительства вполне ожидаемый шаг, особенно на фоне увеличившегося числа обманутых вкладчиков. И переход к так называемой "немецкой" системе. Ужесточение правил, несомненно, отразиться на застройщиках, выдавит с рынка мелких игроков и, несомненно, будет наблюдаться замедление темпов строительства и удорожание цены квадратного метра. Но самоизлечение рынка пройдет достаточно быстро. К тому же, сейчас невозможно говорить о чем-то с полной уверенность, поскольку мы не знаем, какие решения на фоне этого закона примут банки.
Артем Котенко, руководитель отдела продвижения "ЭкспертПроект".
НОВАЯ СХЕМА ФИНАНСИРОВАНИЯ: что думают эксперты
Основная цель реформ в сфере долевого строительства – решить проблемы «обманутых дольщиков». Но ужесточение законодательства может негативно сказаться на ведении девелоперского бизнеса, а также внести существенные изменения в стоимость готового жилья. На сегодняшний день более 80% строящегося жилья реализуется за счет средств дольщиков, но изменения в 218 и 214 ФЗ предполагают, что теперь строительство жилых объектов будет финансировать банк. Альтернативный способ привлечения денежных средств называется "проектное финансирование". Суть этого метода заключается в том, что деньги дольщиков будут храниться на эскроу-счетах в банке до тех пор, пока застройщик не завершит строительство. Таким образом, банк становится посредником между девелопером и покупателем.
«В чистом виде проектного финансирования, т.е. финансирования строительства многоквартирных домов за счет кредитования банками, и отказа от долевого строительства, все-таки не планируется. Речь идет о том, что договоры участия в долевом строительстве, как способ привлечения денежных средств граждан, останутся, но деньги дольщиками будут направляться не напрямую застройщикам, а размещаться на эскроу-счетах или иных специальных банковских счетах до завершения строительства в уполномоченных банках, которые будут выдавать застройщикам целевые кредиты на строительство. К концу 2020 года планируется, что таких договоров долевого участия будет не менее 95% от общего числа всех зарегистрированных».
Олег Островский
Заместитель Председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области
Сегодня выделяют три источника финансирования любого строительного проекта: вложения дольщиков, проектное финансирование и собственные средства застройщиков. Стоит отметить, что средства дольщиков являются практически основным ресурсом, и от общих вложений занимают около 50%, когда как собственные средства девелопера варьируются от 20 до 40% от вложенных средств.
Девелоперы крайне редко строят жилье на собственные деньги: они сочетают банковский кредит и привлечение средств дольщиков за счет продажи строящегося жилья. В результате они могут снизить расходы на обслуживание кредита и проценты за счет их досрочного погашения. Именно такая схема чаще всего применяется на рынке. Однако без дополнительных источников расходы на кредит заметно вырастают, поэтому проектное финансирование в «чистом виде» применяется редко.
Кирилл Игнахин, генеральный директор девелоперской компании Level Group.
По мнению экспертов, основным преимуществом проектного финансирования является решение проблемы «обманутых дольщиков». Но для девелоперов подобная схема не является привлекательной в большей степени из-за высокой кредитной нагрузки по процентам.
Однозначно, для застройщиков отмена ДДУ отрицательный момент. Ведь ДДУ - это инвестиции будущих собственников в строительство дома, которые позволяли застройщикам снижать количество и суммы кредитования у банков. Инвестор по договору ДДУ вносит деньги и их используют на скажем так нужды строительства и при этом проценты за использование денежных средств застройщик не платит . Понятно, что застройщик ведет строительство не на собственных деньгах (во всяком случае если есть собственные деньги, то это однозначно не полные суммы) а использует деньги инвесторов, участников ДДУ и банковские займы. Если здесь уходит сегмент ДДУ, то что делать застройщику? Увеличивать суммы кредитов? - это не выгодно и может быть не всегда даже возможно. Поэтому скорее всего к тому времени, когда полностью уйдут ДДУ возникнут новые формы и виды инвестирования. Были же раньше различного вида кооперативы , фонды и т.д. Скорее всего мы увидим появление новых форм , при помощи которых застройщики получат возможность дополнительного беспроцентного инвестирования.
Ольга Солодовникова, руководитель отдела вторичной недвижимости агентства "Биг Риэлти".
Так исторически сложилось, что в России деньги были дорогими, а проекты – рискованными. В таких условиях наиболее привлекательным источником стали дольщики, поэтому и родилась схема продаж по ДДУ. Проектное финансирование, конечно же, применяется почти во всех значимых, масштабных проектах. Рассчитывая инвестиционную или финансовую модель, застройщики всегда закладывают несколько источников финансирования. Удельный вес этих источников в общем объеме затрат может быть разным в зависимости от проекта и стадии его реализации. На первой стадии (изыскания, проектирование, начало стройки) всегда используются либо собственные деньги, либо заемные. В любом случае внешние вливания необходимы, так как продав даже 10% квартир от намеченного объема, девелопер все равно обязан завершить строительство и передать объекты дольщикам. Тем не менее наиболее опытные и надежные застройщики все-таки всегда рассчитывают на собственные средства, и не ставят успех проекта в чрезмерную зависимость от поступления со стороны покупателей.

Новая схема работы на рынке строящегося жилья сама по себе не приведет к банкротствам или замораживанию проектов. В большей степени благополучие игроков отрасли зависит от экономики проектов и ситуации в хозяйстве страны в целом. Главный вопрос – сколько будут стоить деньги для проектного финансирования? На него должны ответить регулятор (Центробанк) и Минстрой. Для застройщиков подрастет себестоимость строительства –теперь она будет учитывать расходы по обслуживанию банковского финансирования и, конечно же, отразится на розничных ценах. Второй вопрос, который пока тоже остается открытым, будут ли готовы уполномоченные банки финансировать застройщиков с их разнообразием проектов?
Роман Сычёв, генеральный директор девелоперской компании Tekta Group.
Стоит отменить, что переход на проектное финансирование повлечет за собой существенное сокращение участников рынка первичной недвижимости, ведь кредитование будет доступно не всем девелоперам. Неизбежным станет уход с рынка мелких и средних строительных компаний.
Заместитель Председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области Олег Островский сообщает, что основные изменения в 214-ФЗ вступят в силу с 1 июля 2018 года. С этого дня и до 30 июня 2019 года будет проходить переходный период. Начнут действовать новые требования к застройщикам:
· организационно-правовая форма — только хозяйственное общество

· наличие опыта (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов в качестве застройщика и (или) технического заказчика и (или) генерального подрядчика;

· наличие разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 000 м2 многоквартирных домов;

· наличие в наименовании слов «специализированный застройщик»;

· наличие на дату направления проектной декларации в контролирующий орган денежных средств в размере не менее 10% от проектной стоимости строительства на банковском счете застройщика, размещенном в уполномоченном банке;

· отсутствие обязательств по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов на строительство;

· отсутствие выпуска облигаций и иных ценных бумаг, кроме акций;

· обязательства застройщика, не связанные с разрешением на строительство, не превышают 1% от стоимости строительства;

· отсутствие обязательств по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц, а также собственных обязательств, не связанных со строительством.

· запрещается одновременно осуществлять строительство по нескольким разрешениям на строительство;

· счета застройщика, технического заказчика и генерального подрядчика должны быть открыты в одном банке (специально уполномоченном);

· административные расходы застройщика (аренда, реклама, оплата труда, услуги банка, связи и т.п.) не могут превышать 10% от стоимости строительства;

· совокупный размер авансовых платежей не должен превышать 30% стоимости строительства;

· запрет для застройщика на осуществление иных видов деятельности, привлечение кредитов, займов, ссуд, кроме целевых кредитов на строительство, выпуск ценных бумаг, кроме акций, приобретение ценных бумаг, совершение сделок, не связанных со строительством, создание юридических лиц, участие в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе коммерческих и некоммерческих организаций;

· по каждому платежу осуществляется специальный банковский контроль соответствия этого платежа содержанию обосновывающих документов (проверяются договоры, акты сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, акты приема-передачи товара, товарно-транспортные накладные, счета, счета-фактуры и пр.).

· требования к уставному капиталу заменяются требованием наличия собственных средств в сумме не менее 10% от стоимости строительства, указанной в проектной декларации.

· на официальном сайте застройщика необходимо размещать в полном объеме бухгалтерскую отчётность, промежуточную бухгалтерскую отчетность, аудиторское заключение.

· в единой информационной системе жилищного строительства застройщик размещает ту же обязательную к размещению информацию, что и на официальном сайте застройщика.

· руководитель, главный бухгалтер и иные контролирующие деятельность застройщика лица не могут иметь отдельные виды судимости, иметь не истекшего срока дисквалификации, быть ранее (менее трех лет назад) привлечеными к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица, быть несостоятельными (банкротами).

«СЕГОДНЯ» НА СТРОИТЕЛЬНОМ РЫНКЕ
Сегодня представители строительного сообщества активно обсуждают грядущие изменения законодательства и готовят предложения, направленные на поиск компромиссных решений. Пока изменения, принятые в 2017 году, вступают в силу поэтапно.

Последствия принятых в прошлом году изменений в законодательство о долевом строительстве скажутся через несколько лет, - сообщает Олег Островский.

На данный момент застройщики работают в прежнем режиме и продолжают горячо обсуждать грядущие изменения в законодательстве. На уровне экспертного сообщества Петербурга, например, готовится блок предложений, направленных на поиск всестороннего баланса интересов. Документ планируется направить в Минстрой уже в феврале. Исходные поправки в 214-ФЗ берут вектор на уничтожение схемы долевого строительства как таковой. Главным источником финансирования для девелоперов должны стать банки, а не покупатели квартир в новостройках. Готов ли банковский сектор к таким объемам кредитной поддержки пока не ясно, финансовые структуры пока ситуацию никак не комментируют. Единственное, что сейчас ясно точно, цены на жильё вырастут.
— Екатерина Запорожченко, коммерческий директор Docklands development.
«Банки сейчас разрабатывают механизм кредитования дольщиков. То есть деньги будут выдаваться физическим лицам для формирования фонда, а далее Банком будет выделяться генеральный дольщик (инвестор), который изначально выкупит весь дом. Таким образом, продажу будет осуществлять не застройщик, а назначенный банком проектный дольщик», - сообщил Начальник управления продаж среднего бизнеса ростовского отделения ПАО «Сбербанк» Михаил Бурукин.
«СТРАТЕГИЯ 2020»
Очевидно, что себестоимость строительства станет в разы дороже для девелоперов и повлияет на стоимость квадратного метра. Но переход к новому механизму будет поэтапный. Так, в октябре 2017 года начал свою работу Фонд защиты прав дольщиков, а в июле 2018 года вступят в силу изменения в 218 ФЗ.
Мария Литинецкая
управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE.
Я полагаю, что банки и застройщики при участии властей все-таки сумеют найти оптимальную схему взаимодействия, которая позволит избежать скачкообразного роста затрат девелоперов из-за перехода на пока недешевое проектное финансирование. Скорее всего, на вложенные дольщиками на эскроу-счета деньги можно будет начислять проценты. Доходы, полученные от данных средств, позволят банкам снижать стоимость заемных средств, выделяемых на проект. При наиболее благоприятном исходе реформы, рост себестоимости удастся сдержать в пределах 3-5% в расчете себестоимости на один квадратный метр. Такое изменение цен, особенно растянутое во времени (ведь переход будет поэтапным, а не одномоментным), скорее всего покупатель даже не заметит.
Кирилл Игнахин
генеральный директор девелоперской компании Level Group.
Дальнейшее развитие событий на рынке строящегося жилья будет зависеть от конкретных параметров новой схемы: каков будет процент под проектное финансирование? Какие требования к собственным вложениям выдвинут банки? Пока эти вопросы остаются без ответа, однако я хочу обратить внимание еще на масштабные изменения требований к застройщикам в рамках 214-ФЗ, которые существенно ужесточаются, причем одновременно с переходом на проектное финансирование. В совокупности эти два фактора, скорее всего, приведут к значительному осложнению условий ведения девелоперского бизнеса, с чем справятся далеко не все игроки.

Полагаю, что принимаемые меры (как по отказу от долевого строительства, так и по ужесточению требований к застройщикам) приведут к сокращению числа игроков в отрасли. В свою очередь это повлечет за собой некоторый провал в девелоперской активности, который выразится в снижении объемов ввода.

Екатерина Запорожченко
коммерческий директор Docklands development.
В случае отмены схемы долевого участия изменится и структура спроса. Застройщики будут вынуждены закладывать расходы на обслуживание кредита в стоимость конечного продукта. Стоимость квадратного метра, таким образом, после вступления в силу нововведений может вырасти на 25-30%. Вероятнее всего, собственники «вторички» будут повышать цены пропорционально. В таком случае, значительная доля спроса вернётся на рынок готовых квартир. За последние три-четыре года мы наблюдали повышение стоимости продуктов и услуг, валюты и транспорта, но не недвижимости. Сегодня, к примеру, автомобиль среднего класса в максимальной комплектации сопоставим с покупкой студии. Это говорит о том, что недвижимость все эти годы теряла в цене, отмена «долёвки» изменит этот тренд.